De 5 stappen van een dakinspectie door dakexpert Lisse

Vorige week stond ik bij een woning aan de Tulpstraat in de Bloemenbuurt. De eigenaar had me gebeld omdat hij “een beetje vocht” zag op het plafond. Toen ik het dak op kwam, zag ik dat drie dakpannen los lagen en er een flinke hoeveelheid water onder de dakbedekking was gelopen. “Wanneer heb je voor het laatst je dak laten inspecteren?” vroeg ik. Het antwoord: “Nooit eigenlijk, het dak is pas twaalf jaar oud.” En dat is nou precies waar het vaak misgaat in Lisse.

Met een gemiddelde WOZ-waarde van €433.000 hebben we hier in Lisse geen goedkope woningen. Maar toch zie ik regelmatig dat huiseigenaren hun dak pas laten inspecteren als er al problemen zijn. Terwijl een dakinspectie door dakexpert Lisse juist bedoeld is om die problemen te voorkomen. En tussen haakjes, met de herfststormen die we hier aan de rand van de bollenstreek krijgen, is dat geen overbodige luxe.

Waarom een professionele dakinspectie eigenlijk nodig is

Ik snap het wel hoor. Je klimt zelf even op het dak, ziet dat de pannen er nog liggen, en denkt: prima toch? Maar wat je vanaf de grond of zelfs vanaf een ladder niet ziet, zijn de verborgen gebreken. Volgens onderzoek van VEBIDAK missen eigenaren bij een visuele inspectie gemiddeld 70% van de problemen. Dat zijn dan vooral dingen als:

• Vochtophoping onder de dakbedekking
• Beginnende scheurvorming in lood of bitumen
• Loslatende bevestigingen die bij wind problemen gaan geven
• Verstoppingen in de afvoer die je vanaf de grond niet ziet

En dan hebben we het nog niet eens over de veiligheid. Werken op hoogte zonder de juiste voorzieningen is levensgevaarlijk. Volgens EN 795:2012 moet je eigenlijk altijd met valbeveiliging werken boven de 2,5 meter. Dat heeft niet iedereen standaard in de schuur liggen.

De kosten van een professionele inspectie liggen tussen €150 en €300. Klinkt misschien als veel, maar vergeleken met de €5.000 tot €10.000 die waterschade al snel kost, is het eigenlijk een koopje. Robin uit de Componistenbuurt vertelde me laatst: “Ik had vorig jaar €250 betaald voor een inspectie, en je vond een klein lekje bij de schoorsteen. Reparatie kostte €180. Mijn buurman had hetzelfde probleem niet laten checken, en betaalde uiteindelijk €7.500 voor schade aan het plafond en isolatie.”

Stap 1: De voorbereiding en visuele buitencontrole

Voordat ik überhaupt het dak op ga, begin ik altijd met een grondige voorbereiding. Ik vraag naar de leeftijd van het dak, eerdere reparaties, en of er klachten zijn. Die informatie geeft me al een eerste indicatie waar ik extra op moet letten.

Daarna loop ik een rondje om het huis. Je zou verbaasd zijn hoeveel je vanaf de grond al kunt zien met een goede verrekijker. Ik kijk naar:

• De algemene staat van de dakpannen of dakbedekking
• Of de nok recht ligt (verzakking kan op constructieproblemen wijzen)
• De staat van schoorstenen en dakkapellen
• Of er pannen verschoven of gebroken zijn
• De conditie van de goten en hemelwaterafvoeren

Bij woningen rond Kasteel Keukenhof of in de buurt van de Keukenhof zie ik vaak dat de wind meer vat heeft op het dak door de open ligging. Daar let ik extra op windschade aan de randen en hoeken.

Deze eerste stap kost me ongeveer 15 minuten, maar scheelt me later veel tijd. Als ik bijvoorbeeld zie dat er veel mos op het dak zit, weet ik dat ik straks extra moet opletten bij de afwatering. En als ik scheuren in de schoorsteen zie, check ik later de aansluiting tussen schoorsteen en dak extra goed.

Moderne hulpmiddelen maken het verschil

De laatste jaren gebruik ik steeds vaker een drone voor de eerste inspectie. Kost €50 tot €100 extra, maar vooral bij grotere woningen of moeilijk bereikbare daken is het goud waard. Met een 48x zoom camera zie ik details die ik anders pas op het dak zelf zou opmerken. En ik kan foto’s maken vanuit hoeken die vanaf een ladder onmogelijk zijn.

Vorige maand deed ik een inspectie bij een woning aan de Wassergeest. Het dak was door de bomen heen lastig te bereiken, en de eigenaar was bang dat we takken moesten wegzagen. Met de drone zag ik binnen tien minuten dat er een probleem was bij de dakdoorvoer van de cv-ketel. Kon direct gericht naar die plek toe, zonder onnodige schade aan de tuin.

Stap 2: Gedetailleerde inspectie op het dak

Nu komt het echte werk. Ik ga het dak op met mijn gereedschap en meetapparatuur. Volgens NEN 2767 moet ik elk onderdeel van het dak beoordelen en een conditiescore geven van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Klinkt droog, maar die systematiek zorgt ervoor dat ik niks mis.

Ik begin altijd bij de nok en werk me naar beneden toe. Daar zie je namelijk vaak de eerste tekenen van leeftijd of schade. Bij een pannendak check ik:

• Of de nokpannen nog goed vastzitten (met deze wind essentieel)
• De staat van de onderliggende dakbeschot of isolatie
• Of er scheuren of breuken in pannen zitten
• De bevestiging van de pannen (vooral bij wind belangrijk)
• De staat van de lood- of zinkstroken bij aansluitingen

In de Zeeheldenbuurt zie ik regelmatig dat bij woningen uit de jaren ’70 de originele nokpannen nog liggen. Die zijn vaak niet meer volgens de huidige windnormen bevestigd. Met de zuidwestenwind die we hier krijgen, gemiddeld 4 tot 5 Beaufort en 15 tot 20 dagen per jaar stormkracht 8 of 9, is dat wel een punt van aandacht.

Verborgen gebreken opsporen

Het belangrijkste deel van de inspectie is eigenlijk wat je niet direct ziet. Daarom gebruik ik een vochtmeter om te checken of er vocht in de dakconstructie zit. En met een thermografische camera, die kost €80 tot €160 extra, zie ik koudebruggen en vochtplekken die anders onzichtbaar blijven.

Vorige week had ik een inspectie in Halfweg waar de eigenaar geen enkele klacht had. Maar met de thermografische camera zag ik een groot koud gebied bij de dakkapel. Bleek dat de isolatie daar compleet doorweekt was door een klein lekje in de loodaansluiting. Nog een paar maanden en het plafond was naar beneden gekomen.

Bij kritieke punten maak ik altijd foto’s. Niet alleen voor het rapport, maar ook om aan de eigenaar te kunnen laten zien wat ik bedoel. Een foto van een gescheurde loodstrip zegt meer dan duizend woorden.

Stap 3: Controle van doorvoeren en aansluitingen

Dit is volgens mij het meest onderschatte onderdeel van een dakinspectie. De meeste lekkages ontstaan niet door kapotte pannen, maar door problemen bij doorvoeren en aansluitingen. Denk aan:

• Schoorsteenaansluitingen (vooral bij oudere woningen)
• Dakkapellen en dakramen
• Cv-afvoeren en ventilatiepijpen
• Zonnepaneel-bevestigingen
• Antenne-doorvoeren

Bij elke doorvoer check ik of de afdichting nog goed is, of er geen scheuren zitten, en of het lood of rubber niet verouderd is. Lood heeft een levensduur van ongeveer 40 tot 50 jaar, maar kan bij slechte montage al na 20 jaar problemen geven.

In De Engel zie ik vaak woningen met zonnepanelen. Niks mis mee natuurlijk, maar als die niet goed gemonteerd zijn, heb je een probleem. Ik check altijd of de bevestigingspunten waterdicht zijn en of er geen beschadiging is aan de pannen waar de haken doorheen gaan. Een slecht gemonteerd zonnepaneel kan voor €2.500 tot €7.500 aan stormschade zorgen als het bij harde wind losraakt.

De schoorsteen verdient extra aandacht

Als er één plek is waar ik extra tijd aan besteed, dan is het wel de schoorsteen. Vooral bij oudere woningen in het centrum van Lisse, rond de Heereweg, zie ik regelmatig problemen. De voeg tussen schoorsteen en dak is kwetsbaar. Als die niet goed onderhouden wordt, loopt daar het water zo naar binnen.

Ik gebruik een endoscoop om onder de loodstrip te kijken. Zo zie ik of er vocht zit zonder dat ik de hele boel hoef open te breken. En ik check of de schoorsteen zelf nog in goede staat is. Een scheur in de schoorsteen kan namelijk ook voor lekkage zorgen, zelfs als de aansluiting perfect is.

Stap 4: Beoordeling van de afwatering

Water moet van je dak af, zo simpel is het. Maar je zou versteld staan hoe vaak ik verstopte goten of kapotte hemelwaterafvoeren tegenkom. En dat terwijl dit een van de makkelijkst te voorkomen problemen is.

Ik check de volledige afwateringsketen:

• Zijn de goten schoon en niet verstopt met bladeren?
• Hangen de goten nog goed en met de juiste afschot?
• Zijn de hemelwaterafvoeren vrij?
• Werken eventuele dakgoten op platte daken goed?
• Is er geen water dat tegen gevels opstuwt?

Vooral in oktober en november, met de bladval van de bomen in de Bloemenbuurt en rond de Keukenhof, zie ik veel verstopte goten. Met 780 mm neerslag per jaar, waarvan het grootste deel in de herfst valt, is een goede afwatering geen overbodige luxe.

Een verstopte goot lijkt misschien niet zo’n groot probleem, maar het water moet ergens heen. En als het niet via de goot kan, loopt het over de rand. Bij vorst kan dat water achter de boeidelen komen en daar schade aanrichten. Of het sijpelt langs de gevel naar binnen. Ik heb gevallen gezien waar een verstopte goot voor €3.000 aan gevelschade zorgde.

Stap 5: Rapportage en advies volgens NEN 2767

Na de inspectie ga ik naar binnen om mijn bevindingen te bespreken. Ik maak altijd een schriftelijk rapport volgens NEN 2767, met daarin:

• Een conditiescore per dakonderdeel (1 tot 6)
• Foto’s van alle relevante punten
• Een duidelijke prioritering van werkzaamheden
• Een kostenraming voor noodzakelijke reparaties
• Advies over het onderhoudsplan voor de komende jaren

Die conditiescore is belangrijk. Bij score 1 of 2 is alles prima. Bij score 3 moet je binnen een paar jaar actie ondernemen. Maar bij score 4 of hoger is binnen 24 tot 72 uur actie nodig om verdere schade te voorkomen.

Ik leg altijd uit wat de urgentie is. Als er acute lekkage is, moet dat natuurlijk direct gerepareerd worden. Maar als ik zie dat de dakpannen over drie jaar aan vervanging toe zijn, kunnen we dat rustig plannen. Bij voorkeur in het voorjaar, tussen maart en juni, als het weer gunstig is en de prijzen vaak iets lager liggen dan in het drukke najaar.

Subsidie en verzekering

Wat veel mensen niet weten: als je dakisolatie laat vervangen of verbeteren, kun je aanspraak maken op ISDE subsidie. Dat is momenteel €16,25 per vierkante meter, en bij een gemiddeld Lisse-dak van 120 vierkante meter kan dat al snel €1.950 schelen. Bij combinatie met andere isolatiemaatregelen wordt het bedrag zelfs verdubbeld.

En voor je verzekering is een professioneel inspectierapport vaak verplicht. Als je schade claimt en je kunt niet aantonen dat je dak goed onderhouden was, kan de verzekeraar weigeren uit te keren. Dus eigenlijk betaalt een inspectie zichzelf dubbel en dwars terug.

Wanneer laat je je dak in Lisse inspecteren?

Mijn advies is om je dak jaarlijks te laten inspecteren. Klinkt misschien overdreven, maar met het weer dat we hier hebben is dat echt niet gek. Zeker na een winter met storm, of na de zomer als er onweer is geweest met hagel.

Maar er zijn ook specifieke momenten waarop je niet moet wachten:

• Als je vochtplekken op het plafond ziet
• Na een storm met windkracht 8 of harder
• Als je losse of verschoven pannen ziet
• Wanneer je dak ouder is dan 15 jaar
• Bij aankoop van een woning (voor de taxatie)

Het beste seizoen voor een inspectie is de lente. Tussen maart en juni is het weer meestal droog, de temperaturen zijn aangenaam, en je hebt nog tijd om eventuele reparaties uit te voeren voordat het najaarsstormseizoen begint. In de winter is inspectie eigenlijk ongeschikt, behalve bij acute problemen natuurlijk.

Wil je weten hoe jouw dak ervoor staat? Bel 085 019 25 61 voor een gratis inspectie zonder voorrijkosten. We komen graag langs in heel Lisse, van de Bloemenbuurt tot Halfweg, en geven je eerlijk advies over de staat van je dak. Met 10 jaar garantie op ons werk en een vrijblijvende offerte weet je precies waar je aan toe bent.